Коттеджный посёлок — это территория, на которой расположены индивидуальные жилые дома и участки, объединённые общей планировкой, инженерными сетями и правилами содержания. От обычной сельской застройки такие территории отличает то, что дороги, коммуникации и границы участков создаются по единому проекту. Сведения о конкретных объектах публикуют каталоги недвижимости: например, в карточке посёлка Резиденция Булатово на Домклик указаны расположение, площадь и состав объектов. Ниже приведены справочные сведения о том, как устроены подобные территории в целом.
Что такое коттеджный посёлок
Под коттеджным посёлком понимают обособленную территорию с малоэтажной индивидуальной застройкой, для которой заранее определены назначение зон, схема улиц и порядок обслуживания. Такая территория может быть единым объектом недвижимости в части земель общего пользования либо состоять из отдельных участков, объединённых товариществом или управляющей организацией.
В состав территории обычно входят:
- жилые дома либо участки, предназначенные под строительство;
- земли общего пользования — проезды, улицы, разворотные площадки;
- инженерные сети: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение;
- объекты охраны, обслуживания и хранения;
- ограждение по периметру и элементы благоустройства.
Чем такая застройка отличается от других форм
Различия связаны с правовым режимом земли, порядком управления и составом инфраструктуры. Ниже приведено сопоставление распространённых форм.
| Форма | Правовая основа | Что допускается строить | Управление |
|---|---|---|---|
| ИЖС | Градостроительный кодекс РФ, земли населённых пунктов | жилой дом | собственник участка |
| СНТ | 217-ФЗ от 29.07.2017 | садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки | общее собрание, товарищество |
| ОНТ | 217-ФЗ от 29.07.2017 | хозяйственные постройки без права возведения жилого дома | общее собрание, товарищество |
Виды коттеджных посёлков
По степени готовности
- территории, где проложены сети и построены дома;
- территории с подготовленной инфраструктурой и свободными участками;
- территории на стадии проектирования и прокладки коммуникаций.
По порядку предоставления участков
- с обязательным подрядом — дом возводит застройщик по типовому или индивидуальному проекту;
- без подряда — собственник строит самостоятельно в рамках установленных правил.
Правовой статус земель
Индивидуальное жилищное строительство
Участки с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» относятся к землям населённых пунктов. Строительство ведётся в уведомительном порядке: застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве, а после завершения работ — уведомление об окончании.
Параметры объекта
Этажность и высота
Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх и высотой не более двадцати метров. Раздел такого дома на самостоятельные объекты недвижимости не предусмотрен.
Отступы от границ
Расстояния от дома до границ соседних участков и до красных линий устанавливаются правилами землепользования и застройки конкретного муниципального образования.
Садоводческие и огороднические товарищества
С 1 января 2019 года действует 217-ФЗ, заменивший прежние организационные формы. Дачные некоммерческие партнёрства и дачные кооперативы перестали создаваться, а созданные ранее приводятся к формам садоводческого или огороднического товарищества.
Что изменилось
Жилой дом на садовом участке
На садовом земельном участке допускается возведение садового дома и жилого дома. Садовый дом представляет собой здание сезонного использования, жилой дом предназначен для постоянного проживания.
Регистрация по месту жительства
Регистрация по месту жительства возможна в жилом доме. Если на участке возведён садовый дом, для регистрации требуется признать его жилым в порядке, установленном Правительством РФ.
Инфраструктура и коммуникации
Состав коммуникаций определяется проектом территории. Сети могут быть централизованными, когда ресурс поступает от внешнего поставщика, или автономными, когда источник находится в границах посёлка.
- электроснабжение — от сетевой организации по договору технологического присоединения;
- водоснабжение — центральный водопровод либо скважина;
- водоотведение — центральная канализация либо локальные очистные сооружения;
- газоснабжение — при наличии технической возможности присоединения;
- дороги — с твёрдым покрытием либо грунтовые.
Управление территорией
Порядок управления зависит от правовой формы. В товариществах решения принимает общее собрание, а текущие вопросы ведёт правление или управляющая организация по договору. Платежи делятся на членские, направляемые на текущее содержание, и целевые, предназначенные для конкретных работ.
Что указано в документах
- кадастровый номер участка и сведения ЕГРН;
- категория земель и вид разрешённого использования;
- границы участка и площадь;
- сведения об обременениях, сервитутах и охранных зонах;
- реквизиты проекта планировки и межевания территории.
Кратко
- коттеджный посёлок — территория с индивидуальной застройкой и общей инфраструктурой;
- правовой режим определяется категорией земель и видом разрешённого использования;
- основные формы — ИЖС, СНТ и ОНТ;
- строительство на участках ИЖС и садовых участках ведётся в уведомительном порядке;
- условия содержания и состав платежей закрепляются в документах товарищества или договоре с управляющей организацией.
